Sempre più spesso si sente parlare di “crowdfunding” applicato a numerosissimi settori e progetti.
Nell’era di internet il concetto di crowdfunding, cioè di finanziamento collettivo, trova infatti la sua massima espressione, in quanto queste vere e proprie raccolte fondi si svolgono su piattaforme web, tramite le quali chiunque lo desideri può parteciparvi.
In questa guida parleremo nello specifico del crowdfunding applicato al mercato immobiliare e, dopo una breve panoramica delle migliori piattaforme, vedremo nel dettaglio come funziona appunto il crowdfunding immobiliare, i due diversi tipi esistenti, i rischi legati ad essi ed infine vantaggi, svantaggi ed opinioni.
Le Migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare
1. Re-Lender
Re-Lender è una piattaforma italiana, che mette in contatto aziende ed investitori proprio come un marketplace.
Operando su Re-Lender un investitore potrebbe ottenere dall’8% ad oltre il 10% annuo e la quota minima da investire parte da soli 50 Euro.
La parte migliore? L’attenzione di Re-Lender si focalizza sul Reconversion Crowdfunding, cioè le raccolte fondi per il finanziamento di progetti di riqualificazione e riconversione di immobili.
Pro:
- piattaforma italiana
- deposito minimo 50 €
- offre anche investimenti etici
Contro:
- investimenti finanziati in poche ore per cui bisogna essere veloci
2. Trusters
Trusters è un’altra piattaforma italiana che promette possibili rendimenti dal 7% al 12% annuo, con un investimento minimo di 100 Euro.
La piattaforma si propone di finanziare principalmente progetti a breve termine, generando così i profitti in poco tempo (a partire dai 9 mesi).
La piattaforma è molto trasparente e le informazioni sui vari immobili e sul progetto sono dettagliate e chiare.
Pro:
- piattaforma italiana
- registrazione gratuita
- investimento minimo 100 €
Contro:
- non c’è il mercato secondario in cui rivendere le proprie quote prima della loro scadenza
3. CrowdEstate
CrowdEstate è la principale piattaforma di crowdfunding europea, ma con una buona presenza anche sul territorio italiano.
I rendimenti passati sono molto alti (oltre il 14% annuo) e gli investimenti partono da un minimo di 100 Euro.
Interessante è inoltre la possibilità di poter investire anche in proprietà immobiliari in altri Paesi. La sede di CrowdEstate è in Estonia, Paese eletto come il più digitalizzato d’Europa, per cui il crowdfunding ha trovato non solo terreno fertile per espandersi ma anche per attirare ottimi progetti ed investitori.
Pro:
- presente sia in Italia che in Europa
- rendimenti molto alti
- investimento minimo di 100 €
Contro:
- non ci sono tantissimi progetti italiani
4. Recrowd
Recrowd è una piattaforma che promuove progetti sul territorio italiano e promette un rendimento potenziale del 9% annuo.
Anche qui gli investimenti partono da un minimo di 100 Euro ma la caratteristica più interessante di questa piattaforma è la possibilità di offrire ben quattro diverse tipologie di progetti (suddivisi a seconda del loro rischio, rendimento, durata e ritorno dell’investimento).
Pro:
- quattro diverse tipologie di investimento
- investimento minimo di 100 €
- numerosi progetti tra cui scegliere
Contro:
- se si investe con carta vengono applicate delle commissioni
5. EvoEstate
EvoEstate è una piattaforma che si distingue per l’altissimo numero di progetti che propone in quanto è partner di altre piattaforme di crowdfunding immobiliare europee.
In questo modo l’investitore ha la possibilità di scegliere il progetto che più gli aggrada tra quelli di ben 15 Paesi.
Il rendimento annuo va dal 6% al 15% e l’investimento minimo richiesto è di 50 Euro.
Pro:
- presente in 15 Paesi
- investimento minimo di 50 €
- partner di altre piattaforme in Europa
- altissimo numero di progetti tra cui scegliere
Contro:
- alcuni progetti hanno durata limitata nel tempo
6. EstateGuru
EstateGuru è un’altra piattaforma che opera a livello europeo (propone investimenti nelle Repubbliche Baltiche, Germania, Regno Unito ma anche Spagna, Portogallo e Olanda) ed i rendimenti annui promessi vanno dal 9% al 12%.
L’investimento minimo richiesto è di soli 50 Euro.
Pro:
- opera a livello europeo in vari Paesi
- investimento minimo di 50 €
- alti rendimenti annui
Contro:
- la funzione di investimento automatico richiede almeno 250 € di investimento
7. Bulkestate
BulkEstate è una piattaforma che offre la possibilità di Lending ed Equity Crowdfunding in vari Paesi europei, con un investimento minimo di 50 Euro e, soprattutto, con un rendimento annuo superiore al 14%.
L’unico svantaggio è che il sito non opera in Italia ma è comunque gestito da un team di esperti e vanta anche una community Facebook molto attiva.
Pro:
- permette sia Lending che Equity Crowdfunding
- tasso di rendimento altissimo
- community molto attiva
Contro:
- la piattaforma non sostiene progetti in Italia
8. BitOfProperty
La piattaforma crowdfunding BitOfProperty è di tipo Equity ed opera a livello europeo.
Il rendimento promesso è di circa 6,5% annuo, a cui va aggiunta l’eventuale rivalutazione dell’immobile.
Ricordiamo che con il metodo Equity si otterrà una quota di proprietà immobiliare che si traduce nel diritto ad avere una parte dell’affitto o della futura vendita dell’immobile.
La commissione che BitOfProperty, in quanto intermediario, trattiene dai ricavi è del 10%.
Pro:
- piattaforma europea
- permette di diventare co-proprietario dell’immobile in cui si investe
- investimento minimo di 50 €
- mercato secondario per rivendere le proprie quote
Contro:
- non permette investimenti di tipo Lending
9. Concrete Investing
Anche Concrete Investing è una piattaforma Equity che permette quindi di ottenere una quota societaria.
Il rendimento si aggirerebbe sul 10% annuo, ma la piattaforma cerca di attirare solamente chi possiede già un buon capitale da investire e vuole entrare in questo mondo quasi professionalmente: l’investimento minimo è infatti di 5000 Euro.
Pro:
- piattaforma italiana
- privacy e riservatezza sia sugli investitori che sugli importi investiti
- offre progetti sia italiani che esteri
Contro:
- commissione minima più alta di altre piattaforme (5000 €) non è possibile una commissione pari all’investimento minimo
10. Italy-Crowd
Italy Crowd è una piattaforma italiana i cui progetti puntano ad un rendimento annuo che va dal 6% al 12% annuo.
La quota minima di investimento è un po’ più elevata rispetto alle altre piattaforme (250 Euro) ma i progetti, prima di venire approvati e lanciati sulla piattaforma, passano attraverso un controllo molto rigoroso.
E’ interessante menzionare che Italy-Crowd è la prima piattaforma di Lending crowdfunding immobiliare sviluppata su tecnologia Blockchain (il che rende le transazioni molto sicure).
Pro:
- piattaforma italiana
- controllo rigoroso dei progetti offerti
- sviluppata su tecnologia blockchain (quindi molto sicura)
Contro:
- investimento minimo di 250 €
Altre ottime piattaforme di crowdfunding immobiliare degne di nota sono: Brickstarter
Cos’è il crowdfunding immobiliare?
“Crowdfunding” significa letteralmente “folla” (crowd) e “finanziamento” (funding), per cui il crowdfunding è una raccolta fondi online per il sostegno e la realizzazione di un progetto.
Applicato al mercato immobiliare, il crowdfunding è ormai una pratica consolidata che ha permesso di raccogliere capitali per moltissimi progetti di acquisto, messa a rendita, ristrutturazione e riqualifica di immobili, ricevendo in cambio dei profitti per il proprio investimento.
Uno dei vantaggi del crowdfunding immobiliare è sicuramente quello di non dover per forza possedere ingenti capitali per investire “nel mattone”, ma di poter diventare investitori anche senza passare per l’acquisto della proprietà e a partire da piccole somme.
Come funziona il crowdfunding immobiliare
Il funzionamento del crowdfunding immobiliare è in realtà semplice e di immediata comprensione.
Gli attori sono essenzialmente tre:
- l’azienda che ha un progetto da finanziare e lo propone ad una piattaforma di crowdfunding immobiliare.
- i risparmiatori che vogliono sostenere un progetto investendo il loro capitale.
- la piattaforma di crowdfunding, che funge da intermediario online, proponendosi come una sorta di marketplace dove i risparmiatori possono vedere “in vetrina” i progetti proposti ed investire su quelli che preferiscono.
Se il progetto che l’azienda decide di proporre sulla piattaforma ha tutte le carte in regola (e generalmente deve passare attraverso un rigoroso controllo), questo verrà proposto agli investitori lanciando una campagna; questa campagna ha solitamente un periodo limitato durante il quale i risparmiatori possono decidere se partecipare o meno.
Se il progetto non viene completamente finanziato nei tempi prestabiliti, coloro che ci avevano investito verranno completamente rimborsati.
Se invece il progetto viene completamente finanziato entro il termine della campagna, l’azienda distribuirà i rendimenti tra gli investitori in due modi:
- nel caso di Lending crowdfunding: verserà delle cedole mensili fino alla scadenza del prestito.
- nel caso di Equity crowdfunding immobiliare: distribuendo i rendimenti con gli azionisti fino al completamento del progetto.
Vediamo dunque cosa sono il Lending e l’Equity crowdfunding, cioè le due diverse modalità di investimento immobiliare.
Lending crowdfunding immobiliare
Il Lending crowdfunding è il metodo più diffuso per finanziare un progetto perché presenta un livello di rischio più basso: l’investitore semplicemente presta i suoi soldi all’azienda promotrice del progetto, diventando quindi un finanziatore esterno.
L’investitore non diventa così socio dell’azienda ma acquisisce un diritto di credito: il rientro del capitale prestato è a scadenza (quindi l’investitore sa esattamente quando il suo capitale gli verrà restituito) a cui si deve aggiungere una remunerazione.
Come visto qui sopra, con questa modalità di investimento il rendimento sarà sotto forma di interessi periodici (solitamente con cedole mensili).
Equity crowdfunding immobiliare
L’Equity crowdfunding è un metodo di finanziamento immobiliare per cui l’investitore che decide di finanziare un progetto diventa effettivamente socio, entrando nel capitale della società che gestisce il progetto.
Il rapporto che si instaura tra il finanziatore e l’azienda è quindi completamente diverso rispetto a quello del Lending crowdfunding in quanto il finanziatore, detenendo una quota societaria, è completamente legato al successo o meno del progetto: se questo andrà a buon fine le quote societarie avranno un valore più alto e l’investitore otterrà un buon rendimento, ma se questo dovesse malauguratamente fallire, l’investitore potrebbe perdere anche tutto il suo capitale.
A differenza del Lending crowdfunding, l’Equity richiede un investimento di capitale di partenza maggiore, solitamente a partire dai 500 Euro.
Crowdfunding immobiliare etico
Il crowdfunding immobiliare etico può essere considerato una sottocategoria del crowdfunding immobiliare che abbiamo appena esaminato: l’obiettivo è infatti quello di finanziare progetti immobiliari che possano aiutare chi si trova in difficoltà finanziarie oppure progetti che puntano ad una riqualifica ambientale.
Nel primo caso i progetti da finanziare vengono scelti anche per la loro componente etica e non solo secondo i classici criteri di redditività e basso rischio.
Questo significa che gli investitori, con i loro investimenti, oltre ad ottenere un rendimento aiutano anche chi rischia il pignoramento del proprio immobile: la campagna di crowdfunding interviene prima che la proprietà venga messa all’asta, azzerando il debito.
Nel secondo caso, i progetti scelti dalla piattaforma puntano invece ad una riqualificazione ecologica ed industriale di immobili (ad esempio con la riconversione) oppure alla riqualificazione di immobili che si trovano in aree di periferia di grandi città o in zone turistiche con alto potenziale di rendita.
Crowdfunding immobiliare: rischi
Qualsiasi tipologia di investimento presenta dei rischi e anche il crowdfunding immobiliare non ne è ovviamente esente.
Alcuni dei rischi più comuni possono essere riassunti così:
- mancanza di liquidità: non tutti i progetti sono a breve termine, anzi, alcuni possono impiegare anni per essere completati, portando l’investitore ad avere una potenziale mancanza di liquidità per il ritardato rientro di essa.
- svalutazione della proprietà: questo è valido tanto quanto per il classico mercato immobiliare quanto per il crowdfunding, dal momento che le quotazioni sono soggette a variazioni imprevedibili.
- assenza di potere decisionale all’interno del progetto da parte di chi investe: l’ investitore non può infatti proporre alcun cambiamento al progetto.
- fallimento della società per cui essa non sarà più in grado di ripagare il debito che ha con i finanziatori: solitamente le piattaforme di crowdfunding operano un’accurata selezione dei progetti e delle società, ma gli eventi negativi possono essere sempre dietro l’angolo.
- imprevisti come incidenti, complicazioni dei lavori, mancanza di autorizzazioni e burocrazia, ecc. e conseguente ritardo nel pagamento degli interessi.
Crowdfunding immobiliare: guadagni e tasse
Quanto si può guadagnare con il crowdfunding immobiliare? Come potete immaginare non esiste una risposta univoca e certa a questa domanda.
I guadagni dipendono infatti da vari fattori:
- quantità di denaro che si decide di investire: ovviamente più si investe più i guadagni saranno alti
- durata dell’investimento: solitamente gli investimenti nel crowdfunding immobiliare vanno da un minimo di sei mesi fino a qualche anno. Non si tratta quindi di guadagni rapidi ma a lungo termine, per cui diffidate da chi vi promette dei ritorni positivi in poco tempo poiché molto probabilmente si tratta di una truffa.
- commissioni da lasciare alla piattaforma: le migliori non prevedono alcuna commissione sull’investimento, ma attenzione perchè spesso applicano invece delle commissioni sui rendimenti.
- tassazione sui rendimenti: i guadagni derivanti da crowdfunding immobiliare vanno dichiarati tramite modello 730, modello Redditi PF o Modello IRES e sono quindi sottoposti a tassazione.
Come stima generale possiamo dire che i guadagni vanno da un 4-6% fino a circa il 15-16% lordi annui, ma chiaramente questi variano notevolmente a seconda della situazione.
Bisogna inoltre ricordare che per legge è prevista una tassazione sul crowdfunding immobiliare: sull’investimento fatto attraverso una piattaforma di crowdfunding verrà trattenuto il 26% fisso sul reddito percepito, come ritenuta a titolo d’imposta sui redditi di capitale generati.
Crowdfunding immobiliare: opinioni
Il crowdfunding immobiliare ha sicuramente aggiunto vari vantaggi al mondo degli investimenti immobiliari “classici” e tra questi sono sicuramente da menzionare i seguenti:
- nessuna barriera di ingresso: questo significa che questa modalità di investimento permette a tutti (anche ai piccoli risparmiatori) di entrare nel mercato immobiliare e di investire in immobili. Non solo gli investimenti minimi richiesti sono molto bassi ma le operazioni possono essere fatte anche da qualsiasi parte del mondo, bastano un computer ed una connessione internet.
- possibilità di investimenti etici: selezionando i progetti con componente etica si può coniugare la prospettiva di generare dei profitti tramite investimenti con quella di fare del bene alla società o all’ambiente.
Bisogna comunque sempre tenere in mente che questa modalità di investimento presenta anche dei rischi e che i rendimenti indicati non sono mai garantiti ma anzi, possono notevolmente oscillare a seconda delle variabili del mercato.
Il modo migliore per minimizzare i rischi è sicuramente quello di diversificare il proprio portafoglio e soprattutto di fare una scelta ragionata riguardo sia le piattaforme da usare che i progetti su cui investire